Is het huur of is het pacht?
Vaak wordt er gedacht dat er een huurovereenkomst is afgesloten terwijl het eigenlijk een pachtovereenkomst betreft. Vooral voor de ‘verhuurder’ kan dit vervelende consequenties hebben. Je kan zomaar gedwongen worden om van verhuurder over te gaan naar verpachter, met alle gevolgen van dien.
Als de rechten en plichten die partijen hebben vastgelegd in de huurovereenkomst overeenkomen met de definitie van pacht, dan is er sprake van een pachtovereenkomst en is de wettelijke regeling van pacht van toepassing.
Pacht
Uit artikel 7:311 Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat er sprake van een pachtovereenkomst is als:
Het gaat om een onroerende zaak (grond, boerderij en/of kas) die wordt gebruikt voor bedrijfsmatige landbouw; en
dat voor dit gebruik een tegenprestatie wordt geleverd.
Het komt er kort maar goed op neer dat als er een onroerende zaak in gebruik wordt gegeven tegen een vergoeding er al sprake kan zijn van pacht.
De wettelijke regeling van pacht laat zich met name gelden wanneer een huurovereenkomst die pacht blijkt te zijn, wordt opgezegd en/of als er onenigheid ontstaat. Wij komen helaas in onze praktijk daar vele voorbeelden van tegen. Vaak gaat het om situaties die niet zijn voorzien en waarvoor geen bepalingen opgenomen zijn in de overeenkomst. Er ontstaat onenigheid & de huurder c.q. pachter stuurt vervolgens de huurovereenkomst naar de Grondkamer met het verzoek om deze te laten registeren als pachtovereenkomst.
De Grondkamer dient namelijk een pachtovereenkomst eerst goedkeuren
Zolang de pachtovereenkomst niet is goedgekeurd door de Grondkamer, kan de verpachter geen betaling afdwingen uit hoofde van de pachtovereenkomst. Ook geldt de overeenkomst voor onbepaalde tijd zonder opzeggingsmogelijkheden.
De Grondkamer kan bovendien bepalen dat de wettelijke duur van de pachtovereenkomst pas gaat lopen aan het begin van het nieuwe pachtjaar na toezending. Dat heeft te maken met dat een pachtovereenkomst binnen een bepaalde tijd na ingangsdatum naar de Grondkamer dient gezonden te worden. Vervolgens is opzegging door de verpachter niet eerder mogelijk dan tegen het einde van de wettelijke duur. Ook voor het opzeggen dient verpachter goede redenen te hebben, anders wordt de pachtovereenkomst via rechtswege (lees: automatisch) verlengd met een termijn van 6 jaar en daarna weer etc..
Kortom: de verhuurder wordt verpachter. Verpachter is voor lange tijd gebonden aab een (ongewenste) pachter en kan de pachtovereenkomst zo goed als niet opzeggen of laten eindigen, omdat de wettelijke regels van pacht hier zeer strikte regels voor hanteren.
Een aantal praktijk voorbeelden die we helaas zijn tegengekomen:
Voorbeeld 1:
Een kassencomplex is verkocht aan een projectontwikkelaar. De oud eigenaar is inmiddels met pensioen maar heeft het voortgezet gebruik om niet. De oud eigenaar sluit met een derde een huurovereenkomst af. Doordat de installaties al wat ouder zijn, wordt er in de winter niet de benodigde tempratuur behaald. De teelt mislukt gedeeltelijk en er ontstaat onenigheid. De huurder probeert zijn onderhandelingspositie te versterken doormiddel van het toezenden van de huurovereenkomst naar de Grondkamer met het verzoek tot vastlegging van pacht. De projectontwikkelaar kan te maken krijgen met een ongewenste reguliere pachter met alle gevolgen van dien.
Voorbeeld 2:
Een gemeente heeft een aantal percelen grond aangekocht voor waterberging. Het idee is om over een aantal jaar deze percelen voor de waterberging in te richten. Tot die tijd mag een veehouder deze percelen gebruiken. De gemeente sluit een huurovereenkomst af met de veehouder. Deze huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd met een opzegtermijn van 2 maanden en er wordt € 1.500,- per hectare al huurprijs overeengekomen. Na een aantal jaar is het zover, de percelen dienen ingericht te worden voor het beoogde doel. De gemeente zegt vervolgens de huurovereenkomst op. De veehouder is het hier niet mee eens en stuurt de huurovereenkomst naar de Grondkamer met het verzoek tot vastlegging van pacht. De Grondkamer besluit dat het een pachtovereenkomst betreft en geeft tevens aan dat de bedongen pachtprijs te hoog is en past deze aan. De gemeente is het hier niet mee eens en start een procedure op bij de Pachtkamer.
Wel of geen pacht?
Pacht en de pachtwetgeving kan dus niet zomaar ontweken worden door de overeenkomst huur te benoemen. Wat pacht is, is wettelijk bepaald.
